Avocat Bail Commercial à Bordeaux - Maître Pierre PRIVAT

La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans (bail « 3-6-9 »). Le locataire dispose d'une faculté de résiliation triennale, c'est‑à‑dire qu'il peut donner congé à l'expiration de chaque période de 3 ans, moyennant un préavis de 6 mois. Le bailleur, en revanche, ne peut résilier le bail qu'à l'échéance des 9 ans, sauf motifs spécifiques prévus par la loi (construction, surélévation, etc.).

Lors du renouvellement du bail, le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Toutefois, le bailleur peut demander un déplafonnement si une modification notable des facteurs locaux de commercialité est démontrée (travaux d'amélioration, changement d'environnement commercial, extension de la destination). Le loyer est alors fixé à la valeur locative, avec un lissage sur 6 ans si l'augmentation dépasse 10 %.

Oui, c'est un droit fondamental du statut des baux commerciaux. Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d'éviction. Celle‑ci comprend généralement la valeur marchande du fonds de commerce (ou la valeur du droit au bail), les frais de déménagement, de réinstallation, les indemnités de licenciement du personnel, et le trouble commercial. Son montant peut être très élevé.

Oui, la cession du bail commercial est un droit du locataire. La cession accompagnant la vente du fonds de commerce ne peut être interdite par le bailleur (article L.145‑16 du Code de commerce). En revanche, la cession du droit au bail seul (sans le fonds) peut être soumise à l'accord du bailleur si le bail le prévoit. Le bailleur peut également prévoir un droit de préemption ou une clause d'agrément.

Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges est encadrée. Le bailleur doit fournir un inventaire précis des charges, impôts et taxes. Certaines charges ne peuvent être imputées au locataire : les grosses réparations (article 606 du Code civil), les travaux de mise en conformité liés à la vétusté, les honoraires de gestion du bailleur, et l'impôt foncier (sauf stipulation contraire).

La déspécialisation permet au locataire de modifier l'activité exercée dans les locaux. La déspécialisation partielle (activités connexes ou complémentaires) est de droit, le bailleur ne pouvant s'y opposer. La déspécialisation plénière (changement total d'activité) nécessite l'autorisation du tribunal et peut entraîner le versement d'une indemnité au bailleur.

Le locataire peut résilier à chaque échéance triennale avec un préavis de 6 mois par acte d'huissier ou lettre recommandée. Une résiliation anticipée est possible en cas de départ à la retraite ou d'invalidité. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire (impayés, sous‑location non autorisée, changement d'activité non autorisé).

Le bail commercial (9 ans minimum) s'applique aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Il offre la propriété commerciale et le droit au renouvellement. Le bail professionnel (6 ans minimum) concerne les professions libérales non commerciales. Il est plus souple mais n'offre pas de droit au renouvellement ni d'indemnité d'éviction.

Oui, sauf clause contraire du bail, la sous‑location totale ou partielle est interdite sans l'accord du bailleur (article L.145‑31 du Code de commerce). Le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte de sous‑location. Une sous‑location irrégulière peut entraîner la résiliation du bail et la perte du droit au renouvellement.

Si le bailleur refuse le renouvellement, le locataire peut contester le refus devant le tribunal judiciaire et demander le versement de l'indemnité d'éviction. Si le bailleur invoque un motif grave et légitime, le locataire peut contester ce motif. Le locataire dispose de 2 ans à compter du refus pour agir en justice.