Votre Cabinet d’Avocat en Droit de la Copropriété à Bordeaux

Lorsqu’un immeuble — ou plusieurs — est détenu par plus de deux propriétaires, on parle alors de copropriété. copropriété
Ce régime spécifique implique un cadre juridique rigoureux, une gestion administrative et comptable bien encadrée, confiée à un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole. Ce dernier agit sous le mandat des copropriétaires réunis en assemblée générale, et travaille en lien avec un conseil syndical.
Mais attention : la copropriété ne se résume pas à l’immeuble à étages, que l’on appelle communément « copropriété verticale ». Il existe aussi des copropriétés dites « horizontales », qui regroupent plusieurs maisons individuelles bâties sur un même terrain. Sans oublier les copropriétés de résidences de services, soumises elles aussi à des règles précises.

Le régime de la copropriété repose sur une organisation juridique stricte. Quatre acteurs principaux interviennent, chacun disposant de droits et de responsabilités clairement définis par la loi.
Le copropriétaire, tout d’abord, est le propriétaire d’une ou plusieurs parties privatives dans un immeuble en copropriété. Sa participation aux décisions collectives, notamment lors des assemblées générales, dépend de ses tantièmes de copropriété, généralement calculés en fonction de la surface détenue.
Ensuite, le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il constitue une personne morale distincte, chargée d’assurer la conservation de l’immeuble, la gestion des parties communes, ainsi que la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. C’est au sein de ce syndicat que sont prises les décisions majeures concernant la copropriété.
Pour assurer la mise en œuvre de ces décisions et la gestion courante, le syndic de copropriété intervient. Il peut s’agir d’un professionnel de l’immobilier ou d’un syndic bénévole. Mandaté par le syndicat des copropriétaires, il assure la gestion administrative, technique et financière de l’immeuble : convocation des assemblées générales, exécution des décisions, tenue de la comptabilité, gestion du budget, recouvrement des charges, etc.
Enfin, le conseil syndical, composé de copropriétaires élus pour une durée de trois ans, assiste le syndic dans l’exercice de ses fonctions. Il joue un rôle de contrôle et de liaison entre le syndic et les copropriétaires. Il peut, par exemple, vérifier les comptes, suivre les travaux ou encore formuler des recommandations sur la gestion de l’immeuble.

L’assemblée générale constitue un temps fort de la vie d’une copropriété. Elle doit être convoquée au moins une fois par an afin de permettre aux copropriétaires de débattre, de s’informer et de prendre les décisions nécessaires à la gestion de l’immeuble.
Sa tenue est strictement encadrée par la loi. Le syndic est chargé d’organiser la réunion, d’en fixer l’ordre du jour, et de convoquer l’ensemble des copropriétaires dans les délais légaux.
Chaque résolution soumise au vote est adoptée selon un régime de majorité spécifique, qui varie en fonction de la nature des décisions à prendre : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
À l’issue de l’assemblée, le syndic établit un procès-verbal retraçant l’ensemble des décisions adoptées. Ce document, essentiel pour la transparence et la traçabilité des décisions collectives, est ensuite notifié aux copropriétaires dans les conditions prévues par les textes.

Tout copropriétaire ayant la qualité d’opposant (ayant voté contre une résolution) ou de défaillant (absent et non représenté) peut engager une action en annulation contre une ou plusieurs décisions prises en assemblée générale.
Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ce recours doit être exercé dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions, laquelle incombe au syndic. Ce délai est impératif.
L’action en nullité ne peut prospérer que si elle repose sur des fondements juridiquement reconnus, tels que le non-respect des formalités légales (défaut de convocation, ordre du jour irrégulier, vice de procédure, etc.), un excès de pouvoir de l’assemblée générale (décision portant sur une question qui ne relève pas de sa compétence), une situation de fraude ou d’abus de majorité, c’est-à-dire une décision adoptée dans l’intérêt exclusif d’une minorité au détriment de l’intérêt collectif.
Ce type de contentieux nécessite une analyse rigoureuse de la régularité de la procédure et des enjeux juridiques. En tant qu’avocat, j’interviens pour engager l’action si elle s’avère fondée, ou défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires face à une contestation.

Oui. Lorsqu’un copropriétaire estime que la répartition des charges telle qu’elle figure dans le règlement de copropriété est contraire aux dispositions légales, il peut engager une action en nullité afin de faire rectifier cette répartition.
Cette action vise notamment les cas où les charges sont attribuées de manière manifestement injustifiée. Par exemple, un copropriétaire situé au rez-de-chaussée pourrait contester sa participation aux charges liées à l’ascenseur, si celui-ci ne dessert pas son étage et qu’il n’en tire aucun bénéfice réel.
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de contester une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges si celle-ci n’est pas conforme aux principes posés par la loi, notamment l’article 10, qui impose que la répartition soit effectuée en fonction de l’utilité objective que présentent les services ou équipements communs pour chaque lot.
Ce type de recours nécessite une analyse fine du règlement de copropriété et une appréciation juridique rigoureuse des critères de répartition. En tant qu’Avocat en Droit de la Copropriété, je vous accompagne dans cette démarche, depuis l’étude de la répartition jusqu’à l’introduction de l’action devant le tribunal compétent.

Le non-paiement des charges par un copropriétaire constitue un manquement grave pouvant affecter l’équilibre financier de l’ensemble de la copropriété.
En cas de défaillance, le syndic de copropriété est habilité à engager une procédure de recouvrement à l’encontre du copropriétaire concerné. Cette action peut être exercée devant le tribunal judiciaire, aux fins d’obtenir le paiement des sommes dues, ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la collectivité.
Pour garantir l’exécution de la décision, le syndic peut également faire procéder à la saisie des meubles présents dans le lot du copropriétaire défaillant ou faire inscrire une hypothèque légale sur le bien concerné, en vertu de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces actions s’inscrivent dans un cadre juridique rigoureux et nécessitent d’agir dans le respect des délais et des formalités prévus par les textes. En tant qu’Avocat en Droit de la Copropriété, j’interviens aux côtés des syndics ou des conseils syndicaux pour sécuriser ces procédures, optimiser les chances de recouvrement et, si nécessaire, engager les voies d’exécution appropriées.

L’aménagement des combles peut constituer une opportunité pour augmenter la surface habitable d’un lot privatif et réaliser une plus-value immobilière. Néanmoins, en copropriété, une telle opération ne peut être envisagée sans une vérification préalable du statut juridique des combles.
S’ils sont qualifiés de parties privatives dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le copropriétaire concerné peut, sous réserve du respect des règles d’urbanisme et des dispositions du règlement, procéder à leur aménagement.
En revanche, si les combles constituent des parties communes, leur appropriation n’est pas automatique. Le copropriétaire peut toutefois envisager de les acquérir, à condition d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité qualifiée prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le changement d’affectation d’un bien en copropriété, c’est-à-dire la modification de sa destination initiale, est une démarche souvent envisagée par les copropriétaires. Par exemple, un propriétaire de local commercial peut souhaiter transformer son bien en logement ou, inversement, un propriétaire d’un appartement peut vouloir changer la destination de son bien en local commercial.
Toutefois, un tel changement d’usage est strictement encadré par les règles d’urbanisme et doit obligatoirement être soumis à l’approbation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette autorisation est indispensable, car toute modification de l’usage d’un lot peut avoir des répercussions sur l’ensemble de la copropriété, notamment en termes de charges et de répartition des services communs.
Une demande formelle doit être déposée auprès du syndic, qui en présentera la demande à l’assemblée générale, laquelle devra statuer selon la majorité définie par la loi du 10 juillet 1965.
Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un Avocat en Droit de la Copropriété afin de garantir la conformité de la procédure et de respecter les obligations juridiques relatives à l’urbanisme, tout en prévenant les risques de contestation.

L’acquisition d’une partie commune (telles que les combles, un palier, ou une loge de gardien) par un copropriétaire nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette démarche doit être soigneusement préparée, car elle implique des modifications importantes au sein de la copropriété.
Pour ce faire, le copropriétaire souhaitant acquérir la partie commune doit soumettre un dossier complet, comprenant notamment un projet de résolution, au syndic. Ce dossier doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au moins deux mois avant la tenue de l’assemblée générale.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires devront se prononcer sur plusieurs points essentiels : La vente de la partie commune au copropriétaire demandeur ; La modification du règlement de copropriété afin de prendre en compte cette nouvelle répartition des parties privatives et communes ; L’autorisation de réaliser les travaux nécessaires à l’aménagement ou à l’appropriation de la partie commune.
Cette procédure implique des formalités juridiques strictes et nécessite souvent l’intervention d’un avocat pour garantir que toutes les étapes soient respectées, pour éviter toute contestation ultérieure et assurer la conformité de l’opération.

En copropriété, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoire pour réaliser des travaux dans les parties communes ainsi que dans les parties privatives susceptibles d’affecter ces parties communes.
La distinction entre parties privatives et communes n’est pas toujours évidente, car certaines parties communes (par exemple, les murs porteurs ou les conduits) peuvent être situées à l’intérieur d’un lot privatif. Une analyse attentive du règlement de copropriété est donc indispensable pour éviter toute confusion. Dans cette optique, il est fortement recommandé de consulter un Avocat en Droit de la copropriété afin de garantir la conformité des travaux projetés.
Si des travaux sont réalisés sans l’autorisation nécessaire, le syndicat des copropriétaires (ou tout copropriétaire) peut saisir le tribunal de grande instance afin de demander : la démolition des travaux effectués ; la remise en état des lieux ; et l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.
Il est cependant possible de régulariser la situation en faisant ratifier les travaux lors d’une assemblée générale ultérieure, sous réserve de l’accord des copropriétaires, qui doivent approuver les travaux réalisés.
Dans tous les cas, il est prudent de se faire accompagner par un Avocat en Droit de la Copropriété pour minimiser les risques juridiques et éviter des conséquences financières lourdes.

En tant que copropriétaire, vous ne pouvez généralement pas vous opposer à la réalisation de travaux dans les parties communes, même si ces travaux affectent indirectement vos parties privatives. Toutefois, une exception existe : vous pouvez vous opposer si les travaux en question modifient la consistance ou la jouissance de vos parties privatives.
Cela signifie que si les travaux entraînent des changements notables, par exemple en modifiant l’agencement de votre appartement ou en impactant l’usage de certaines installations privées, vous disposez d’un droit de contestation.
Dans ce cas, il est conseillé de consulter un Avocat en Droit de la Copropriété afin d’évaluer la légalité de ces travaux et d’engager, si nécessaire, une procédure pour défendre vos intérêts.