Avocat Vices Cachés Immobilier – Comment vous protéger en cas de vices cachés ?
L’achat ou la vente d’un bien immobilier est une étape majeure dans une vie, mais elle peut parfois s’accompagner de mauvaises surprises. Parmi les problématiques les plus fréquentes auxquelles sont confrontés les acquéreurs, on trouve les vices cachés. Cette situation est fréquemment rencontrée par l’avocat en droit immobilier.
Le Code civil définit le vice caché comme un défaut existant au moment de la vente, non apparent au moment de celle-ci, et qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné.
Afin d’éviter de découvrir d’éventuels défectuosités postérieurement à la vente, et connaître le bien dans le moindre détail, il est recommandé de se faire assister par un professionnel, tel qu’un expert en bâtiment lors des visites avant l’achat.
Toutefois, si vous veniez à être confronté à des vices cachés, cet article vous permettra de savoir comment protéger vos droits, et de comprendre comment votre avocat en droit de l’immobilier peut vous aider à protéger vos droits ?
I – Comment définir un vice caché immobilier ?
L’article 1641 du Code civil définit les vices cachés comme des défauts qui rendent la chose (le bien) « impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Pour être qualifié de vice caché, le vice doit répondre à trois critères cumulatifs :
- Il doit être caché au moment de la vente c’est-à-dire qu’il ne doit pas être visible par un non-professionnel.
- Il doit être antérieur à la vente c’est-à-dire exister au moment de la vente.
- Il doit avoir une gravité suffisante c’est-à-dire que le défaut doit rendre le bien impropre à son usage (ou en diminuant fortement l’usage).
Dès lors, un simple défaut esthétique ne pourra pas être qualifiée de vice caché, car elle n’affecte pas l’usage du bien. Par contre, un défaut d’étanchéité, une installation électrique non conforme, un défaut des fondation menaçant la stabilité de la maison pourrait être considéré comme un vice caché, car il compromet sérieusement son usage.
Un autre critère essentiel du vice est qu’il doit être invisible avant la vente. Afin de déterminer si le vice était caché au moment de la vente, la jurisprudence prend en considération les compétences de l’acquéreur. Un même vice
Pour déterminer cela, la jurisprudence s’attache à prendre en compte les compétences de l’acquéreur. Ainsi, le même vice pourrait :
- Être considéré comme caché pour un acquéreur non averti, ce qui lui permettrait de mettre en œuvre une action sur le fondement des vices cachés ;
- Être considéré comme visible pour un professionnel, le privant de toute action.
II – Que faire en cas de découverte d’un vice caché immobilier
Des étapes sont à suivre, si vous avez découvert un vice caché sur votre bien.
Premièrement, il est recommandé de prendre un maximum de photographies des désordres, afin de prouver les dégâts, et leur date d’apparition.
Il est recommandé de faire appel à un huissier pour dresser un constat officiel, qui aura une valeur juridique très importante.
Deuxièmement, afin de prouver l’existence du vice caché, il est conseillé de faire appel à un expert en bâtiment.
Troisièmement, il est conseillé également de contacter un entrepreneur pour faire réaliser des devis pour l’estimation des travaux réparatoires.
Il est recommandé de conserver toutes les preuves accumulées au sein d’un dossier, car elles seront le fondement d’éventuelles négociations amiables, ou de poursuites judiciaires.
III – Vos recours en tant qu’acheteur victime d’un vice caché
La garantie des vices cachés permet le choix entre deux types d’action : l’action estimatoire ou rédhibitoire.
1. Demander une réduction du prix de vente : Action estimatoire :
Vous pouvez garder le bien en contrepartie d’une prix proportionnelle aux réparations à effectuer.
2. Demander la résolution de la vente : Action Rédhibitoire :
Vous pouvez demander la résolution de la vente c’est-à-dire que le vendeur reprend le bien et l’acquéreur est intégralement remboursé.
3. Réclamer des dommages-intérêts
Si le vendeur est de mauvaise foi, et connaissait les vices (le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi), vous pouvez également demander une indemnisation supplémentaire.
IV – Les délais pour agir en cas de vice caché
La Cour de cassation a posé le principe d’un double délai en matière de garantie des vices cachés (Cass., ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809, n° 21-17.789, n° 21-19.936, n° 20-10.763.).
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée :
- Dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice,
- Dans le délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, c’est-à-dire au moment de la vente du bien.
V – La validité des clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés
La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est présente dans la totalité des actes de vente.
Cette clause permet de protéger le vendeur contre une action de l’acquéreur.
Toutefois, cette clause ne s’appliquera pas si le vendeur est de mauvaise foi ; cela concerne deux hypothèses :
- L’acquéreur peut prouver que le vendeur avait connaissance du vice et l’a délibérément caché.
- Le vendeur est un professionnel de l’immobilier ; dans ce cas la jurisprudence fait peser sur lui une présomption irréfragable de connaissance du vice.
Remarque : La jurisprudence considère comme professionnel de l’immobilier le vendeur qui a effectué lui-même les travaux dans son bien.
VI – Pourquoi faire appel à un avocat en droit de l’immobilier ?
Le recours à un avocat en présence de vices cachés immobiliers, vous permet de :
- Avoir une analyse juridique complète :
- Avoir un accompagnement dans les démarches :
- Être représenter devant le Tribunal :
- Sécuriser vos droits :
Le vendeur est un professionnel de l’immobilier ; dans ce cas la jurisprudence fait peser sur lui une présomption irréfragable de connaissance du vice (qui n’aurait donc pas été dévoilé à l’acquéreur). A noter que la jurisprudence considère comme professionnel de l’immobilier le vendeur qui a fait lui même des travaux dans sa maison.
VII – Comment éviter les vices cachés ?
Pour les vendeurs :
- Réalisez un diagnostic immobilier complet avant la vente,
- Divulguez tous les défauts connus pour éviter d’être accusé de mauvaise foi.
Pour les acquéreurs :
- Engagez un expert en bâtiment pour inspecter minutieusement le bien avant l’achat,
- Vérifiez les diagnostics obligatoires fournis par le vendeur.
Conclusion : contactez dès aujourd’hui votre avocat en droit de l’immobilier
Lorsque vous découvrez un vice caché après l’achat de votre bien, il est essentiel de suivre les bonnes démarches pour vous protéger et obtenir la réparation de votre préjudice.
Afin de mieux appréhender la situation, il est conseillé de consulter un avocat en droit immobilier qui pourra notamment sur conseiller sur les conditions permettant de mettre en œuvre une action sur le fondement des vices cachés et les délais à respecter.
Le Cabinet de Pierre PRIVAT, avocat en droit immobilier à BORDEAUX, se tient à votre disposition pour vous assister et protéger votre investissement immobilier.