En Gironde, les fissures en façade, les infiltrations par toiture ou les défauts d'isolation graves dans une construction neuve ou rénovée engagent la responsabilité décennaledes constructeurs pendant 10 ans. Mais pour obtenir réparation, il ne suffit pas d'avoir raison — il faut un dossier solide, constitué dans les règles. Maître Pierre PRIVAT vous explique comment faire.
Délai de garantie après réception
Fondement légal de la garantie décennale
Assurance obligatoire de tout constructeur
Délai de réponse assureur DO après déclaration
1. Identifier si le désordre est décennal
Tous les défauts de construction ne relèvent pas de la garantie décennale. La distinction est fondamentale pour choisir le bon recours.
Désordres décennaux (art. 1792)
- Fissures actives en façade ou structure portante
- Effondrement partiel de plancher ou de dalle
- Infiltrations par toiture ou terrasse compromettant l'habitabilité
- Tassement différentiel des fondations
- Défaut d'isolation thermique majeur (DPE F ou G en neuf)
- Humidité structurelle rendant le logement inhabitable
Désordres NON décennaux
- Défauts de finition (peinture, carrelage esthétique)
- Équipements dissociables défectueux → biennale
- Fissures capillaires superficielles non évolutives
- Désordres causés par mauvais entretien du propriétaire
- Usure normale liée au temps
- Non-conformités aux plans (→ recours contractuel)
2. Constituer le dossier de preuves
La solidité de votre dossier détermine directement l'issue de la procédure. Voici les 6 éléments à rassembler.
3. La procédure pour mettre en jeu la garantie décennale
LRAR au constructeur ET à son assureur décennale
Envoyez simultanément une LRAR au constructeur et à son assureur décennale, avec le rapport d'expert en annexe. L'assureur dispose de 60 jours pour se prononcer.
Déclaration à l'assurance dommages-ouvrage (DO)
Si vous avez souscrit une assurance DO (ou si le promoteur l'a souscrite pour vous en VEFA), déclarez simultanément le sinistre. La DO préfinance les travaux sans attendre la désignation des responsabilités.
Référé expertise judiciaire en cas de contestation
Si le constructeur ou son assureur conteste la qualification décennale, le juge des référés du TJ de Bordeaux désigne un expert judiciaire indépendant. Son rapport fait foi.
Assignation au fond pour condamnation
Sur la base du rapport d'expert, votre avocat assigne tous les constructeurs potentiellement responsables. La responsabilité est solidaire — vous pouvez assigner tous les intervenants, à charge pour eux de se partager la responsabilité.
Jurisprudence — CA Bordeaux, 2024
Propriétaire d'une maison individuelle construite à Mérignac (33), découvrant des infiltrations massives par toiture-terrasse 7 ans après réception. Rapport d'expert judiciaire qualifiant le désordre de décennal. Condamnation solidaire de l'entrepreneur couvreur et du maître d'œuvre à 34 000 € de travaux de réfection + 8 500 € de préjudice de jouissance (2 ans d'humidité dans la chambre).
En Gironde, je constate que beaucoup de propriétaires attendent "que ça empire" avant d'agir, pensant que les désordres doivent être visibles et graves pour agir. C'est une erreur : même un désordre apparu récemment peut être mis en jeu sous la décennale s'il est apparu dans les 10 ans de réception. Et chaque année perdue, c'est une preuve potentielle qui se dégrade. Agissez dès les premiers signes.
4. Questions fréquentes
Désordres décennaux dans votre construction à Bordeaux ?
Maître Pierre PRIVAT analyse votre dossier, qualifie les désordres et met en jeu la garantie décennale contre les constructeurs et leur assureur. N'attendez pas la fin des 10 ans.