Vous rentrez chez vous — ou vous arrivez dans votre résidence secondaire en Gironde — et vous découvrez que des inconnus l'occupent sans votre autorisation. Un cauchemar pour tout propriétaire. La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 a profondément renforcé les droits des propriétaires face aux squatteurs, avec une procédure administrative accélérée permettant une évacuation sous 48 à 72 heures dans les cas les plus urgents. Mais chaque heure compte, et les erreurs commises dans les premières heures peuvent compromettre toute la procédure. Maître Pierre PRIVAT vous guide pas à pas.
Délai dans lequel le propriétaire doit agir pour bénéficier de la procédure administrative accélérée (loi 2023)
Peine d'emprisonnement encourue par un squatter (art. 226-4 C.pén.) — portée à 5 ans si entrée par violence ou effraction
Amende pénale maximale prévue pour le squat d'un domicile ou d'une résidence, indépendamment de la procédure civile
Délai de grâce accordé aux squatteurs : la trêve hivernale ne s'applique plus aux occupants sans titre depuis 2023
1. Loi Kasbarian 2023 : ce qui a vraiment changé pour les propriétaires
Avant la loi du 27 juillet 2023, les propriétaires victimes de squat étaient souvent condamnés à attendre des mois — parfois plus d'un an — avant de récupérer leur bien, impuissants face à une procédure judiciaire lente. La loi Kasbarian (n° 2023-668) a profondément modifié ce rapport de force en introduisant une voie administrative accélérée et en aggravant les sanctions pénales contre les squatteurs.
Avant la loi (avant 2023)
- Seule la voie judiciaire était disponible : délais de 6 à 18 mois
- Trêve hivernale souvent invoquée pour bloquer l'expulsion
- Peine de squat : 1 an de prison et 15 000 € d'amende
- Aucune procédure administrative d'urgence pour résidences secondaires
- Propriétaire totalement démuni face à l'occupation illicite installée
Après loi Kasbarian 2023
- Procédure administrative accélérée : évacuation possible en 48–72h
- Trêve hivernale supprimée pour les squatteurs sans titre
- Peine aggravée : 3 ans de prison et 45 000 € d'amende
- Extension de la procédure aux résidences secondaires et logements vacants
- Maire et commissaire de justice habilités à constater l'infraction
Important : La loi Kasbarian a élargi la notion de « domicile » au sens pénal pour inclure non seulement la résidence principale mais aussi toute résidence secondaire et tout logement destiné à l'habitation. Cette extension est déterminante : elle permet d'activer la procédure administrative accélérée pour votre maison de vacances ou appartement en Gironde, même si vous n'y résidez pas à titre principal.
2. Résidence principale, secondaire ou logement vacant : 3 situations, 3 procédures
La procédure à suivre et la vitesse d'action dépendent directement de la nature du bien squatté. Il est crucial de qualifier correctement votre situation dès le départ — une erreur dans ce choix peut retarder ou bloquer la procédure.
Résidence principale squattée
C'est le cas le plus urgent. Si votre résidence principale est occupée par des squatteurs et que vous l'avez constaté depuis moins de 48 heures, vous pouvez saisir directement le préfet de la Gironde (ou le sous-préfet) pour demander une évacuation administrative immédiate. Le préfet dispose alors de 48 heures pour statuer. En cas de réponse favorable, les forces de l'ordre peuvent procéder à l'évacuation sans décision judiciaire.
Actions à engager :
- Dépôt de plainte pénale immédiat (commissariat ou gendarmerie)
- Constat par huissier en urgence
- Saisine du préfet par lettre recommandée ou dépôt en préfecture
- Délai préfet : 48h pour statuer. Si refus ou silence : recours TJ Bordeaux
Résidence secondaire squattée
Depuis la loi Kasbarian 2023, la résidence secondaire bénéficie des mêmes protections que la résidence principale. Si vous découvrez le squat et agissez dans les 48 heures, la procédure administrative est accessible. Au-delà, ou si le préfet refuse, la voie judiciaire en référé au TJ de Bordeaux reste possible et rapide. C'est typiquement le cas le plus fréquent en Gironde (maisons du Bassin d'Arcachon, du Médoc, du Périgord bordelais).
Actions à engager :
- Plainte pénale : article 226-4 du Code pénal (violation de domicile)
- Constat d'huissier documentant l'occupation sans titre
- Saisine préfet si squat constaté dans les 48h
- Si délai dépassé : assignation en référé d'heure à heure TJ Bordeaux
Logement vide ou local vacant squatté
Pour un logement vide non qualifié de résidence (par exemple un bien en attente de travaux ou de location), la procédure administrative est plus difficile à activer. La voie judiciaire reste cependant efficace : référé expulsion devant le TJ de Bordeaux, avec une audience souvent obtenue dans les 10 à 21 jours selon l'urgence. Le juge peut prononcer l'expulsion assortie d'une astreinte journalière.
Actions à engager :
- Plainte pénale (violation de domicile ou introduction sans autorisation)
- Constat d'huissier préalable
- Assignation en référé devant le TJ de Bordeaux
- Demande d'expulsion + astreinte journalière + provision sur dommages
3. La procédure administrative accélérée (loi Kasbarian) : mode d'emploi
C'est le mécanisme phare de la loi 2023. Il permet une évacuation sans passer par le juge, sous condition que vous agissiez dans les 48 heures suivant la découverte du squat. Voici comment cette procédure fonctionne concrètement à Bordeaux et en Gironde.
Déposer plainte pénale immédiatement
Rendez-vous immédiatement au commissariat de police ou à la gendarmerie la plus proche pour déposer une plainte pénale pour violation de domicile (art. 226-4 C.pén.) ou introduction sans autorisation dans un local à usage d'habitation. Conservez précieusement le récépissé de dépôt de plainte : ce document est indispensable pour la suite de la procédure.
Faire établir un constat par huissier
Mandatez un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour qu'il établisse un constat de l'occupation illicite : identité des occupants si possible, présence de leurs affaires, description de l'état des lieux, date et heure d'établissement. Ce constat a une valeur probatoire forte devant le préfet et le tribunal.
Adresser une demande au préfet de la Gironde
Envoyez une demande de mise en demeure et d'évacuation à la Préfecture de la Gironde (2 Esplanade Charles de Gaulle, 33077 Bordeaux). La demande doit mentionner : vos coordonnées et titre de propriété, la nature du bien (résidence principale ou secondaire), la date de découverte du squat, le récépissé de plainte pénale et le constat d'huissier. Déposez-la en main propre à la préfecture pour optimiser les délais.
Le préfet dispose de 48 heures pour répondre. S'il estime la demande fondée, il adresse une mise en demeure aux occupants de quitter les lieux sous 24 heures, puis ordonne l'évacuation par les forces de l'ordre.
Si refus ou silence du préfet : saisir le TJ de Bordeaux en référé
Si le préfet refuse (en cas de doute sur la nature de l'occupation ou de titre apparent produit par le squatter), ou s'il ne répond pas dans le délai, vous pouvez saisir le Tribunal judiciaire de Bordeaux en référé d'heure à heure. Cette procédure d'urgence permet d'obtenir une audience dans les 24 à 72 heures. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion immédiate assortie d'une astreinte journalière.
4. La procédure judiciaire en référé devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux
Lorsque la voie administrative n'est pas disponible (délai de 48h dépassé) ou n'a pas abouti, la procédure judiciaire en référé reste la voie principale. Bien que plus longue que la procédure administrative, elle est bien plus rapide qu'une procédure au fond et reste l'outil le plus efficace pour les squats de logements vacants.
Référé d'heure à heure
Pour les urgences absolues (squatter violent, destruction du bien, risque de dégradation immédiate). L'avocat saisit le président du TJ de Bordeaux par requête d'heure à heure : l'audience peut être fixée dans les 24 à 48 heures. Requiert de démontrer une urgence caractérisée.
- Délai : 24 à 48h pour l'audience
- Pas de délai de prévenance obligatoire
- Décision immédiatement exécutoire
Référé classique (voie ordinaire)
Pour les situations urgentes mais sans péril immédiat. L'assignation est délivrée au squatter avec un délai de 2 à 8 jours avant l'audience. Le TJ de Bordeaux rend une ordonnance d'expulsion assortie d'une astreinte. Si le squatter ne part pas, l'huissier procède à l'expulsion forcée.
- Délai : 10 à 21 jours pour la décision
- Procédure contradictoire plus solide
- Astreinte journalière + provision dommages
Une fois l'ordonnance d'expulsion rendue par le TJ de Bordeaux, le squatter dispose d'un délai légal d'exécution volontaire. S'il ne part pas dans ce délai, un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion forcée avec le concours de la force publique (police ou gendarmerie), sur demande au préfet de la Gironde.
5. Ce qu'il faut faire dans les premières heures — le protocole d'urgence
La réaction dans les toutes premières heures est déterminante. Voici le protocole que nous conseillons systématiquement à nos clients dès la découverte d'un squat.
Protocole d'urgence — les 48 premières heures
Ne pas entrer seul dans le logement
Risque physique et juridique. N'interagissez pas avec les squatteurs directement.
Appeler le 17 (police/gendarmerie) et signaler l'occupation
Même si les forces de l'ordre ne peuvent pas expulser immédiatement, l'intervention génère un procès-verbal officiel précieux.
Déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie
Pour violation de domicile (art. 226-4 C.pén.). Conservez impérativement le récépissé.
Mandater un commissaire de justice pour constat en urgence
Le constat horodaté avec photos est la pièce maîtresse de votre dossier.
Contacter Maître PRIVAT — ouverture du dossier d'urgence
Votre avocat prépare la saisine du préfet ou l'assignation en référé selon votre situation.
Dépôt du dossier en préfecture de la Gironde (si délai 48h respecté)
Préfecture de la Gironde, 2 Esplanade Charles de Gaulle, Bordeaux. En main propre de préférence.
6. Les 6 erreurs fatales qui bloquent ou retardent votre expulsion
Nous voyons régulièrement des propriétaires commettre ces erreurs dans l'urgence du moment — parfois sous l'impulsion de la colère légitime — et se retrouver dans une situation juridique bien plus compliquée qu'elle n'aurait dû l'être.
Couper l'eau ou l'électricité
Infraction pénale pour le propriétaire, indépendamment du squat. Risque de poursuites pénales contre vous.
Changer les serrures en cours d'occupation
Voie de fait constitutive d'une infraction. Peut retourner la procédure contre vous.
Entrer de force ou intimider les squatteurs
Voies de fait ou menaces pénalement répréhensibles. Laisse le champ libre à de fausses accusations.
Attendre plusieurs jours avant d'agir
Perd le bénéfice de la procédure administrative des 48h. Oblige à passer par la voie judiciaire plus longue.
Négocier un départ contre argent
Peut être requalifié comme reconnaissance implicite d'un titre d'occupation. Crée un précédent dangereux.
Signer un document avec les squatteurs
Tout écrit peut être présenté comme un accord tacite ou un bail verbal. Ne signez jamais rien sans votre avocat.
La loi Kasbarian 2023 est une avancée réelle pour les propriétaires, mais elle ne supprime pas le besoin d'un accompagnement juridique. La procédure administrative semble simple sur le papier, mais la moindre erreur de qualification (résidence vs logement vacant), un dossier incomplet présenté à la préfecture, ou la production par le squatter d'un titre d'occupation — même manifestement faux — peuvent tout bloquer. J'interviens dans ces dossiers en urgence, avec une réponse dans les 2 heures suivant votre appel. Chaque heure compte : n'attendez pas.
7. Questions fréquentes
Squatteur dans votre logement ? Appelez immédiatement.
Maître Pierre PRIVAT intervient en urgence pour les dossiers de squat et d'occupation illicite à Bordeaux et en Gironde. Dossier ouvert dans les 2 heures, saisine du préfet ou assignation en référé selon votre situation.