Vous avez signé un compromis de vente, obtenu votre prêt, tout est prêt — et le vendeur refuse soudainement de signer l'acte authentique chez le notaire. Changement d'avis, meilleure offre reçue, désaccord de dernière minute... Contrairement à l'acheteur, le vendeur ne dispose d'aucun droit de rétractation légal après la signature d'un compromis. Maître Pierre PRIVAT, avocat en droit immobilier à Bordeaux, vous explique comment obtenir soit l'exécution forcée de la vente, soit une indemnisation complète incluant la clause pénale et les dommages et intérêts.
Droit de rétractation pour le vendeur après signature du compromis — son engagement est immédiat et définitif
du prix de vente : montant habituel de la clause pénale due par le vendeur défaillant à l'acheteur
délai de prescription pour agir en exécution forcée ou en résolution du compromis à compter de la date prévue
délai moyen pour obtenir un jugement d'exécution forcée devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux
1. Le compromis de vente engage définitivement le vendeur
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente à un prix convenu. En droit français, le compromis vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix (art. 1589 du Code civil). Cela signifie que la vente est juridiquement parfaite dès la signature du compromis — l'acte authentique chez le notaire n'est qu'une formalité de régularisation.
L'acheteur : un droit de rétractation de 10 jours
- Délai légal de 10 jours calendaires après signature ou notification
- Rétractation sans motif ni pénalité
- Notification par LRAR ou acte d'huissier
- Remboursement intégral du dépôt de garantie sous 21 jours
- Droit d'ordre public : ne peut pas être supprimé par le contrat
Le vendeur : aucun droit de rétractation
- Engagement immédiat et définitif dès la signature du compromis
- Aucun délai de rétractation légal — même 24h après la signature
- Ne peut pas invoquer un changement d'avis ou une meilleure offre
- Seules exceptions : condition suspensive à son profit non réalisée, force majeure
- Tout refus injustifié engage sa responsabilité contractuelle
Cas particulier : la promesse unilatérale de vente (PUV)
Si vous avez signé une promesse unilatérale de vente (et non un compromis), la situation était historiquement différente : le vendeur pouvait se rétracter avant la levée d'option par l'acheteur, au prix du versement d'une indemnité d'immobilisation. Mais depuis la réforme du droit des contrats (ordonnance 2016) et la jurisprudence 2023-2024, l'exécution forcée est désormais possible même pour une PUV(art. 1124 C.civ.), alignant ainsi le régime de la PUV sur celui du compromis.
2. Les 3 recours principaux de l'acheteur
Face au refus du vendeur, l'acheteur dispose de trois recours distincts — dont deux sont alternatifs (exécution forcée ou résolution) et un est cumulable (dommages et intérêts complémentaires).
L'exécution forcée de la vente
C'est le recours le plus puissant : l'acheteur demande au Tribunal judiciaire de Bordeaux de constater que la vente est parfaite et de prononcer un jugement valant acte de vente. Ce jugement remplace la signature du vendeur et opère le transfert de propriété sans que le vendeur ait à signer quoi que ce soit.
Avantages
- L'acheteur obtient le bien qu'il souhaitait acquérir
- Le jugement vaut acte de vente et est publié au Service de la Publicité Foncière
- Le vendeur peut être condamné sous astreinte (ex : 100 €/jour) jusqu'à exécution
- Les frais de justice sont mis à la charge du vendeur défaillant
Limites
- Délai de 12 à 18 mois devant le TJ de Bordeaux (procédure classique)
- Impossible si une condition suspensive valable n'est pas levée
- Nécessite un accord parfait sur la chose et le prix dans le compromis
Jurisprudence
Cass. 3e civ., 21 novembre 2024 : la force obligatoire du compromis est réaffirmée — même en cas de contestation sur le prix, la réalisation forcée reste possible selon les conditions de formation initiales.
La clause pénale — 10 % du prix de vente
Quasi tous les compromis immobiliers contiennent une clause pénale fixée à 10 % du prix de vente. Si le vendeur refuse de signer l'acte authentique sans motif valable, l'acheteur peut réclamer cette indemnité forfaitaire — sans avoir à prouver l'étendue de son préjudice réel.
Avantages
- Indemnité forfaitaire : pas besoin de prouver le montant du préjudice
- Sur un bien à 400 000 € : 40 000 € d'indemnité
- Cumulable avec des dommages et intérêts complémentaires
- Procédure plus rapide que l'exécution forcée
Limites
- L'acheteur renonce à obtenir le bien
- Le juge peut modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive (rare en pratique)
- Ne couvre pas tous les préjudices (double loyer, perte de taux, etc.)
Jurisprudence
CA Limoges, 2026 (confirmant TGI déc. 2024) : vendeur condamné à payer 37 000 € de clause pénale pour refus de régulariser la vente sans motif valable — la clause pénale est due dès lors que le refus est injustifié.
Les dommages et intérêts complémentaires
Au-delà de la clause pénale, l'acheteur peut réclamer des dommages et intérêts pour les préjudices distincts non couverts par la clause pénale. Ces préjudices doivent être prouvés et chiffrés, mais ils peuvent représenter des sommes significatives.
Avantages
- Couvre les préjudices réels non forfaitisés par la clause pénale
- Cumulable avec la clause pénale
- Permet d'obtenir une indemnisation complète du préjudice subi
Limites
- Nécessite de prouver et chiffrer chaque préjudice
- Le juge apprécie souverainement le montant accordé
Jurisprudence
La jurisprudence constante admet le cumul clause pénale + dommages et intérêts complémentaires dès lors que le préjudice complémentaire est distinct et prouvé (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024).
3. Quels préjudices peut-on indemniser en plus de la clause pénale ?
La clause pénale de 10 % est une indemnité forfaitaire. Elle ne couvre pas nécessairement l'intégralité du préjudice subi par l'acheteur. Les tribunaux admettent le cumul avec des dommages et intérêts complémentaires pour les postes de préjudice suivants, à condition de les prouver et de les chiffrer.
| Poste de préjudice | Détail | Montant indicatif |
|---|---|---|
| Double loyer | Si l'acheteur avait quitté son logement précédent en anticipant la vente, il supporte un double loyer pendant la durée du litige | Loyer mensuel × durée du litige |
| Frais de garde-meuble | Coût du stockage des meubles si l'acheteur avait déjà déménagé | 200 à 600 €/mois selon le volume |
| Perte d'un taux d'intérêt avantageux | Si l'acheteur avait obtenu un taux de prêt très favorable qui n'est plus disponible au moment de racheter | Différentiel de taux × capital × durée |
| Frais de déménagement engagés | Frais de déménagement déjà payés avant le refus du vendeur | Sur justificatifs |
| Frais d'agence et de notaire | Honoraires d'agence et frais de notaire engagés pour la transaction avortée | Sur justificatifs |
| Préjudice moral | Stress, démarches inutiles, projet de vie compromis — accordé par certains tribunaux | 1 000 à 5 000 € selon les juridictions |
Indemnisation totale possible :
À noter :
- La perte de taux est le poste le plus variable selon le contexte de marché
- Le juge peut modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive (rare)
- Les frais d'avocat sont partiellement récupérés via l'art. 700 CPC
- Le vendeur condamné supporte les dépens (frais de justice)
4. Quand le refus du vendeur est-il justifié ?
Avant d'engager une procédure, il est essentiel de vérifier que le refus du vendeur n'est pas fondé sur un motif légitime. Dans certains cas, le vendeur peut légalement refuser de signer sans engager sa responsabilité.
Motifs légitimes du vendeur
Condition suspensive à son profit non réalisée
Ex : obtention d'un permis d'aménager, accord d'un co-indivisaire
Force majeure avérée
Ex : décès du vendeur, incapacité juridique survenue après le compromis
Manquement de l'acheteur à ses obligations
Ex : non-notification du refus de prêt dans les délais, non-paiement du dépôt de garantie
Vice du consentement du vendeur
Ex : erreur sur la valeur du bien, dol de l'acheteur (rare et difficile à prouver)
Motifs NON légitimes (inexécution fautive)
Changement d'avis ou regret
Le vendeur a trouvé un acheteur plus offrant ou ne veut plus vendre
Désaccord sur le prix après signature
Le vendeur estime avoir vendu trop bas — il aurait dû négocier avant de signer
Problèmes personnels ou familiaux
Divorce, mésentente entre co-vendeurs — ne libère pas de l'obligation de vendre
Difficultés à trouver un nouveau logement
Le vendeur n'a pas trouvé où se reloger — ne constitue pas une force majeure
5. La procédure pas à pas devant le TJ de Bordeaux
Voici les étapes concrètes pour faire valoir vos droits face à un vendeur défaillant à Bordeaux.
Constater le refus du vendeur et rassembler les preuves
Dès que le vendeur manifeste son intention de ne pas signer (par écrit, par téléphone, par l'intermédiaire de son agent ou de son notaire), conservez toutes les preuves : SMS, emails, courriers, attestations de l'agent immobilier. Vérifiez que toutes les conditions suspensives sont bien levées de votre côté (obtention du prêt notifiée dans les délais, etc.).
Adresser une mise en demeure par LRAR
Votre avocat rédige et envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, sommant le vendeur de se présenter chez le notaire pour signer l'acte authentique dans un délai de 8 à 15 jours. Cette mise en demeure est indispensable : elle constitue la preuve formelle du refus du vendeur et fait courir les intérêts moratoires.
Faire dresser un procès-verbal de carence par le notaire
Si le vendeur ne se présente pas au rendez-vous de signature fixé chez le notaire, celui-ci dresse un procès-verbal de carence (ou de difficulté). Ce document officiel constate formellement le refus du vendeur et est indispensable pour la suite de la procédure judiciaire. Sans ce PV, votre dossier sera fragilisé.
Important : si le vendeur se présente mais refuse de signer, demandez au notaire de consigner ce refus dans un acte. Si le vendeur ne se présente pas, le PV de carence suffit.
Saisir le Tribunal judiciaire de Bordeaux
Sur la base de la mise en demeure et du PV de carence, votre avocat assigne le vendeur devant le TJ de Bordeaux. Selon votre choix stratégique, l'assignation demande soit l'exécution forcée de la vente (jugement valant acte de vente), soit la résolution du compromis aux torts du vendeur avec paiement de la clause pénale et des dommages et intérêts. L'assignation doit être publiée au Service de la Publicité Foncière pour être opposable aux tiers.
Publication du jugement et transfert de propriété
En cas d'exécution forcée, le jugement définitif est publié au Service de la Publicité Foncière de Bordeaux. Il vaut acte de vente et opère le transfert de propriété. Le vendeur est condamné aux dépens et au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du CPC (généralement 1 500 à 3 000 €) pour couvrir vos frais d'avocat. En cas de résolution, la clause pénale et les dommages et intérêts sont versés à l'acheteur.
Délais réels au Tribunal judiciaire de Bordeaux (2025-2026)
2 à 4 mois
Référé injonction de signer sous astreinte
Pour obtenir rapidement une injonction de signer sous astreinte (ex : 100 €/jour). Décision du TJ Bordeaux du 17 fév. 2025.
12 à 18 mois
Procédure au fond — exécution forcée
Pour obtenir un jugement valant acte de vente. Délai variable selon l'encombrement du tribunal et la complexité du dossier.
+12 à 18 mois
Appel devant la CA de Bordeaux
En cas de contestation du jugement de première instance par le vendeur. La CA de Bordeaux est l'une des plus rapides de France.
Le refus d'un vendeur de signer l'acte authentique est l'une des situations les plus stressantes pour un acheteur — et l'une des plus favorables juridiquement. Le droit est clairement de votre côté : le compromis vaut vente, et le vendeur n'a aucun droit de se rétracter. La clé est d'agir vite et méthodiquement : mise en demeure immédiate, procès-verbal de carence, puis choix stratégique entre exécution forcée (si vous voulez absolument ce bien) et résolution avec clause pénale (si vous préférez une indemnisation rapide et passer à autre chose). Dans les deux cas, les dommages et intérêts complémentaires peuvent représenter des sommes très significatives.
6. Questions fréquentes
Votre vendeur refuse de signer ? Consultez Maître PRIVAT sans attendre.
Maître Pierre PRIVAT, avocat spécialisé en droit immobilier à Bordeaux, analyse votre compromis et vous conseille sur le recours le plus adapté à votre situation : exécution forcée, clause pénale ou dommages et intérêts. Chaque jour compte — agissez avant que le vendeur ne complique la situation.