Votre Avocat en VEFA et CCMI à Bordeaux
Sécurisez votre projet d'acquisition en VEFA ou de construction de maison individuelle avec un accompagnement juridique expert
Comprendre la VEFA et le CCMI à Bordeaux
Comprendre la manière dont fonctionne la VEFA et le CCMI est essentiel avant de s'engager dans un projet immobilier à Bordeaux ou en Gironde. Bien que ces deux régimes appartiennent au même domaine du droit de l'immobilier et de la construction, ils reposent sur des logiques juridiques différentes qu'il est indispensable de distinguer pour sécuriser un bien immobilier ou un immeuble en devenir.
VEFA : un contrat d'acquisition encadré
La VEFA (ou vente en l'état futur d'achèvement) est une forme de vente où l'acquéreur devient progressivement propriétaire à mesure de l'avancement des travaux.
Le promoteur, en qualité de maître d'ouvrage, conserve la responsabilité de l'opération jusqu'à l'achèvement total.
La VEFA est fréquemment utilisée pour acheter un appartement dans un programme neuf, notamment à Bordeaux, Mérignac, Talence, Pessac, ou dans d'autres communes avoisinantes.
Ce contrat se formalise chez le notaire et comporte un calendrier légal d'appels de fonds, ainsi qu'une description détaillée des prestations promises.
CCMI : un contrat de construction très réglementé
Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle sur un terrain appartenant au particulier.
Ici, le constructeur et les constructeurs affiliés à l'opération s'engagent dans un cadre strict, avec un contrat à prix global et forfaitaire.
Le texte prévoit des mécanismes de protection renforcés, comme la garantie de livraison, la conformité au permis et une description technique détaillée de la maison individuelle.
Ce régime vise avant tout les particuliers souhaitant faire bâtir comme dans les communes proches de Bordeaux, Bruges, Eysines, Lormont ou Talence.
Plusieurs entreprises interviennent sur le chantier, mais tout est placé sous la responsabilité du constructeur, soumis à des obligations juridiques strictes.
Deux régimes proches… mais très différents
Même s'ils relèvent tous deux du droit immobilier et de la gestion d'un futur ouvrage, VEFA et CCMI se distinguent clairement :
Objectif
acheter un logement déjà conçu en VEFA, faire construire en CCMI
Responsables
le promoteur en VEFA, le constructeur en CCMI
Documents
acte notarié pour la VEFA, contrat réglementé pour le CCMI
Structure du projet
programme collectif pour la VEFA, maison individuelle pour le CCMI
Comprendre ces différences permet de choisir le régime adapté à votre situation et d'anticiper les risques avant tout engagement.
L'importance d'un avocat expert en VEFA et CCMI à Bordeaux
Faire appel à un avocat expérimenté en VEFA et en CCMI est déterminant pour sécuriser un projet au stade de la construction comme au moment de la livraison.
Les mécanismes du droit immobilier, du droit de la construction et des deux régimes imposent une vigilance accrue afin d'éviter des contentieux coûteux pour les acquéreurs et les particuliers qui souhaitent protéger leur investissement.
Pourquoi faire appel à un avocat pour votre VEFA ou CCMI ?
Un avocat expert intervient avant, pendant et après la signature du contrat, afin d'anticiper les difficultés et d'encadrer juridiquement l'opération.
En VEFA, l'avocat contrôle les clauses liées au programme, les délais et les conditions de livraison, ainsi que les engagements du promoteur. En CCMI, il vérifie la conformité du constructeur, la description technique, la répartition des travaux et la cohérence des garanties légales.
Son rôle consiste également à analyser la situation du maître d'ouvrage, à prévenir un litige et à assurer la défense des droits en cas de problème. L'avocat examine les documents, sécurise les échanges, formalise les étapes clés et peut intervenir dans le cadre d'une procédure amiable ou judiciaire.
Les risques et litiges courants en VEFA et CCMI
Les litiges sont fréquents dans les opérations encadrées par la VEFA et le CCMI.
En VEFA
Le retard ou le retard de livraison d'un programme peut entraîner des surcoûts importants : loyer supplémentaire, frais de stockage ou intérêts intercalaires.
Des malfaçons, des réserves non levées ou une absence de conformité peuvent également engager la responsabilité du promoteur.
En CCMI
Les risques majeurs comprennent l'abandon de chantier, les défauts dans l'avancement des travaux, des appels de fonds irréguliers, ou la non‑mise en œuvre des garanties légales.
La mauvaise exécution des prestations ou le non‑respect des délais peut fonder la mise en cause des responsabilités constructeurs.
Dans certains cas, l'intervention d'un expert amiable ou judiciaire est essentielle pour documenter les désordres et responsabilités du constructeur.
L'avocat accompagne ainsi les acquéreurs dans l'identification des manquements, dans la mise en demeure des acteurs concernés et dans les démarches pour sécuriser l'opération et obtenir réparation.
Notre expertise en droit de la construction à Bordeaux : VEFA et CCMI
Assistance et conseil dès la signature du contrat
Dès la signature, j'interviens pour vérifier la régularité du dossier et anticiper les litiges potentiels.
En VEFA, il s'agit d'analyser les clauses de financement, le calendrier d'appel de fonds, la conformité des plans et les modalités de livraison.
En CCMI, l'examen du contrat englobe la description des prestations, le prix, les obligations du constructeur, le délai d'exécution et les garanties attachées.
Cette phase permet de limiter les risques liés à la construction et de préparer efficacement la gestion des futures responsabilités constructeurs.
Accompagnement lors des visites et de la réception des travaux
Les visites et la réception des travaux constituent des étapes cruciales.
En VEFA, j'assiste l'acquéreur pendant la visite de pré‑livraison puis lors de la livraison, afin de relever les désordres, d'émettre des réserves et de préserver les droits attachés à la garantie de parfait achèvement.
En CCMI, la réception engage directement la responsabilité du constructeur, et j'aide à formuler les remarques nécessaires, voire à différer la réception en présence de malfaçons majeures.
Gestion des malfaçons et des réserves
Que le projet relève de la VEFA ou du CCMI, la présence de malfaçons ou de non‑conformités doit être traitée méthodiquement.
Je fais procéder, selon les cas, une expertise amiable ou une procédure judiciaire afin de documenter les désordres, chiffrer les réparations et exposer les carences des entreprises.
La garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, ainsi que la garantie dite décennale, peuvent être mobilisées selon la nature du dommage et les responsabilités identifiées.
Recours en cas de retard de livraison
Le retard et le retard de livraison sont fréquents en matière de programmes immobiliers.
En VEFA, j'évalue les clauses financières et les préjudices subis, puis j'engage les démarches auprès du promoteur.
En CCMI, j'analyse les délais du chantier et mets en œuvre les mécanismes contractuels, y compris l'appel au garant lorsque la situation l'exige.
Dans tous les cas, l'objectif est de protéger les intérêts du maître d'ouvrage et de sécuriser l'achèvement du projet.
Les garanties légales en VEFA et CCMI
Les garanties légales sécurisent la phase post‑réception et organisent la responsabilité des acteurs.
Elles s'appliquent en VEFA comme en CCMI, avec des différences de mise en œuvre : en VEFA, elles transitent souvent via le promoteur et les entreprises exécutantes ; en CCMI, le constructeur est tenu directement. Leur régime relève du droit de la construction et implique un traitement juridique précis.
La garantie de parfait achèvement
Cette garantie couvre, durant un an après la réception, tous les désordres signalés par réserves ou notifications.
En VEFA
la mise en jeu vise l'interlocuteur vendeur, qui se retourne ensuite contre les constructeurs et intervenants.
En CCMI
le constructeur doit réparer ou faire réparer sans délai, sous peine de mise en demeure.
Pratiquement, on documente les défauts sur les travaux, on suit le calendrier de levée, et l'on veille à une exécution en état parfait. Si besoin, un constat contradictoire est organisé pour tracer les engagements.
La garantie de bon fonctionnement (biennale)
Pendant deux ans, cette garantie cible les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (volets, chauffe‑eau, interphonie, etc.).
En VEFA comme en CCMI, le titulaire demande la remise en état des matériels défaillants.
Le traitement est prioritairement opérationnel : diagnostic, remplacement, traçabilité des interventions. On évite d'encombrer les procédures lourdes lorsque la solution technique est disponible et rapide.
La garantie décennale
Dans le délai de dix ans à compter de la réception, la garantie décennale couvre les atteintes à la solidité ou à la destination. La dite decennale s'active face aux infiltrations structurelles, fissurations majeures, affaissements, défauts d'étanchéité des toitures‑terrasses, etc.
En VEFA
la chaîne de responsabilité remonte vers les intervenants concepteurs et exécutants.
En CCMI
le constructeur répond de plein droit des dommages graves.
Méthode recommandée : expertise amiable contradictoire, puis bascule judiciaire si besoin, avec chiffrage, démonstration causale et qualification au regard du droit de la construction.
Litiges spécifiques en VEFA et CCMI
Les acquéreurs et les particuliers se heurtent souvent à des problématiques récurrentes : retard, retard de livraison, malfaçons, non‑conformité ou encore abandon de chantier.
Chaque situation appelle une mesure adaptée au régime ( VEFA ou CCMI ), aux clauses contractuelles et à la loi, afin de préserver les droits du maître d'ouvrage et de l'ouvrage lui‑même.
À Bordeaux, le traitement efficace suppose un cadrage procédural, la constitution de preuves, et, si nécessaire, une expertise amiable puis judiciaire pour obtenir réparation.
Retard de livraison : que faire ?
En cas de retard de livraison en VEFA
Le retard de livraison engage l'analyse des pénalités, de l'échéancier, et des postes de coûts (loyer relais, garde‑meubles). On vérifie les notifications, le calendrier des travaux, l'intervention de l'entreprise concernée et le respect des obligations des constructeurs. Une mise en demeure précise les délais restants et les modalités de paiement contestées.
En cas de retard de livraison en CCMI
Le retard peut conduire à la mobilisation du garant de livraison, au recalibrage du planning de chantiers et à la mise en jeu des responsabilités constructeurs. On contrôle le rôle du constructeur, la consistance du chantier, la traçabilité des appels de fonds et la conformité aux stipulations. En cas de blocage, l'action s'organise en étapes graduées, jusqu'à la saisine utile.
Vous pouvez prétendre à une indemnisation. Son calcul est réalisé en fonction du nombre de jours de retard, multiplié par une indemnité qui ne peut être inférieure à 1/3000e du prix du marché.
Malfaçons : comment les faire constater et réparer ?
La présence de malfaçons exige un relevé rigoureux, des photos, un constat contradictoire et des réserves formalisées. En VEFA, on cible le vendeur et les intervenants ; en CCMI, on vise au premier chef le constructeur.
L'expertise initialement amiable permet de qualifier les désordres (structure, étanchéité, second œuvre) et d'orienter les remèdes techniques.
Si les corrections tardent ou sont refusées, la procédure judiciaire devient nécessaire, avec chiffrage, calendrier et rappel du cadre de responsabilité.
Non‑conformité des travaux par rapport au contrat
La non‑conformité résulte d'écarts entre descriptif et réalisation : surfaces, prestations, matériaux. On examine le dossier, on vérifie l'ouvrage, l'état d'avancement des travaux et le rôle de chaque constructeur.
En VEFA
La chaîne d'intervenants peut inclure plusieurs constructeurs
En CCMI
La centralisation par le constructeur facilite les recours
Les corrections s'obtiennent d'abord par négociation formalisée ; à défaut, la sanction suit la loi, preuves à l'appui, avec un plan d'action strict.
Comment nous contacter pour votre projet VEFA ou CCMI à Bordeaux ?
Prise de rendez‑vous pour une consultation
Pour votre projet à Bordeaux, vous pouvez prendre rendez vous en ligne en quelques secondes : choisissez un créneau, indiquez l'objet de votre demande, et confirmez votre rdv.
Chaque client bénéficie d'une prise en charge structurée : cadrage de la situation, pièces utiles, premiers conseils et plan d'action.
Si vous préférez, un appel d'orientation peut être organisé pour vous guider rapidement vers la solution adaptée par le cabinet.
Votre avocat vous indiquera la méthode la plus efficace selon que votre dossier relève d'une VEFA ou d'un CCMI.
Nos coordonnées et horaires
Consultations au cabinet et en visioconférence, du lundi au vendredi, sur réservation.
Les clients hors secteur sont reçus en visio avec la même qualité d'écoute.
Pour préparer le rendez‑vous, munissez‑vous des contrats, plans, échanges et photos.
Pour les informations pratiques (adresse, téléphone, horaires, accès), consultez notre site ; ainsi que notre offre d'accompagnement par étapes (audit, stratégie, suivi).
Questions fréquentes sur la VEFA et le CCMI
Oui, la consignation du solde (généralement 5% du prix) est possible lorsque des réserves subsistent lors de la livraison. En VEFA, vous pouvez consigner les fonds chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts jusqu'à la levée complète des réserves. En CCMI, la consignation protège l'acquéreur si le constructeur refuse d'intervenir. La loi impose une procédure rigoureuse : mise en demeure, description précise des défauts, et recours à une expertise amiable ou judiciaire en cas de contestation.
En cas de refus de lever les réserves, adressez une mise en demeure par lettre recommandée rappelant les obligations contractuelles et légales. Si le constructeur persiste, une expertise contradictoire permet de qualifier les malfaçons. En VEFA, l'acquéreur se tourne vers le vendeur ; en CCMI, vers le constructeur directement. En dernier recours, une action en justice contraint le constructeur à effectuer les réparations ou à indemniser le préjudice subi.
Les délais varient selon la nature du désordre : • 1 an pour la garantie de parfait achèvement (tous désordres signalés) • 2 ans pour la garantie biennale (équipements dissociables) • 10 ans pour la garantie décennale (atteinte à la solidité ou impropriété à destination) Le signalement doit être fait par écrit, daté et envoyé en recommandé, idéalement accompagné d'une analyse juridique.
L'indemnisation dépend du régime applicable : • En VEFA, elle dépend des clauses du contrat et du préjudice démontré (loyers supplémentaires, frais de garde-meubles, intérêts intercalaires). • En CCMI, les pénalités de retard sont calculées à 1/3000e minimum du prix par jour de retard, en plus des dommages-intérêts. Un récapitulatif précis des travaux, du niveau d'avancement et des manquements est recommandé pour obtenir la juste évaluation du préjudice.
La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) concerne l'achat d'un logement sur plan dans un programme collectif, où l'acquéreur devient progressivement propriétaire à mesure de l'avancement des travaux. Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) concerne la construction d'une maison sur un terrain appartenant au particulier, avec un prix global et forfaitaire et des garanties spécifiques (garantie de livraison). Les responsables, les documents et les garanties diffèrent selon le régime choisi.
La garantie de livraison (obligatoire en CCMI) protège le maître d'ouvrage contre la défaillance du constructeur. Elle couvre : • L'achèvement de la maison en cas d'abandon de chantier • Le paiement des sommes nécessaires à l'achèvement • Les pénalités de retard contractuelles Elle est délivrée par un garant (banque ou assureur) et peut être activée dès que le constructeur fait défaut.
Les appels de fonds en VEFA doivent respecter un échéancier légal lié à l'avancement des travaux : • 35% à l'achèvement des fondations • 70% à la mise hors d'eau • 95% à l'achèvement • 5% à la livraison Si un appel est prématuré ou injustifié, vous pouvez le contester par écrit et suspendre le paiement. Un avocat vérifie la conformité des appels et vous conseille sur la marche à suivre.
Oui, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat par lettre recommandée. Ce délai est impératif et ne peut être réduit par le constructeur. La rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, la rétractation n'est plus possible sauf accord du constructeur ou faute grave de sa part justifiant la résiliation.
En cas de non-conformité (surface différente, prestations manquantes, matériaux non conformes au descriptif), vous pouvez : • Émettre des réserves détaillées à la livraison • Demander la mise en conformité des travaux • Réclamer une réduction du prix proportionnelle au préjudice Si le promoteur refuse, une expertise puis une action en justice permettent d'obtenir réparation. Le délai d'action est de 5 ans à compter de la découverte du défaut.
En CCMI, les pénalités de retard sont calculées par jour de retard, avec un minimum légal de 1/3000e du prix convenu par jour. Le contrat peut prévoir un montant supérieur mais jamais inférieur. Les pénalités courent à partir de la date de livraison prévue au contrat jusqu'à la livraison effective. Ces pénalités s'ajoutent aux dommages-intérêts pour le préjudice réellement subi (loyers, frais de garde-meubles, préjudice moral).