Garantie décennale : faire valoir vos droits en cas de malfaçons
La garantie décennale constitue l'une des protections les plus importantes pour les propriétaires d'un bien immobilier neuf ou rénové. Prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil, elle engage la responsabilité des constructeurs pendant 10 ans après la réception des travaux.
Ce guide complet vous explique comment identifier les désordres couverts, les démarches à suivre pour faire valoir vos droits, et les recours possibles en cas de malfaçons affectant votre construction à Bordeaux ou en Gironde.
La garantie décennale est d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut l'exclure ou la limiter.
I. Qu'est-ce que la garantie décennale ?
1Définition et fondement juridique
La garantie décennale est une responsabilité légale de plein droit qui pèse sur les constructeurs. Elle est définie par l'article 1792 du Code civil :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »
Cette responsabilité est présumée : le maître d'ouvrage n'a pas à prouver la faute du constructeur, seulement l'existence du désordre et son caractère décennal.
2Durée et point de départ
Durée de la garantie décennale
Date de réception des travaux (avec ou sans réserves)
Important : La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle peut être expresse (procès-verbal signé) ou tacite (prise de possession et paiement intégral). Sans réception, la garantie décennale ne peut pas courir.
3Les constructeurs concernés
L'article 1792-1 du Code civil définit les personnes réputées constructeurs et donc soumises à la garantie décennale :
Architectes
Conception et maîtrise d'œuvre
Entrepreneurs
Entreprises de construction et sous-traitants
Techniciens
Bureaux d'études, ingénieurs
Contrôleurs techniques
Organismes de contrôle
Vendeurs après achèvement
Promoteurs, vendeurs d'immeubles neufs
Fabricants
EPERS (éléments pouvant entraîner responsabilité solidaire)
II. Les désordres couverts par la garantie décennale
La garantie décennale ne couvre pas tous les défauts de construction. Seuls les désordres répondant à des critères précis de gravité sont concernés.
1Atteinte à la solidité de l'ouvrage
Les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments constitutifs sont couverts. Il s'agit des dommages affectant la structure même du bâtiment.
Exemples couverts
- •Fissures structurelles traversantes
- •Affaissement des fondations
- •Effondrement de plancher ou toiture
- •Défaut de portance des murs
Non couverts
- •Fissures superficielles esthétiques
- •Défauts de peinture
- •Usure normale des matériaux
- •Dommages causés par le propriétaire
2Impropriété à destination
Un ouvrage est impropre à sa destination lorsqu'il ne peut plus remplir la fonction pour laquelle il a été conçu, même si sa solidité n'est pas compromise.
Infiltrations d'eau
Toiture, façade, terrasse rendant le logement inhabitable
Défaut d'isolation
Thermique ou phonique rendant le logement inconfortable
Défaut d'étanchéité
Sous-sol, piscine, terrasse avec remontées d'humidité
Jurisprudence : Les tribunaux apprécient l'impropriété à destination au cas par cas. Un défaut de chauffage rendant une pièce inutilisable en hiver, des nuisances sonores excessives entre appartements, ou une installation électrique dangereuse peuvent caractériser l'impropriété.
3Éléments d'équipement indissociables
Les éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage sont couverts par la garantie décennale. Un élément est indissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage.
Éléments indissociables (décennale)
- ✓Canalisations encastrées
- ✓Chauffage au sol
- ✓Carrelage scellé
- ✓Huisseries (fenêtres, portes)
- ✓Installation électrique encastrée
Éléments dissociables (biennale)
- ○Chaudière, ballon d'eau chaude
- ○Volets roulants
- ○Interphone, VMC
- ○Équipements sanitaires
- ○Revêtements de sol collés
III. Les autres garanties légales de la construction
La garantie décennale s'inscrit dans un ensemble de garanties légales protégeant le maître d'ouvrage. Il est essentiel de les distinguer pour activer la bonne garantie au bon moment.
Garantie de parfait achèvement
Couvre tous les désordres signalés par réserves à la réception ou notifiés dans l'année, quelle que soit leur gravité.
Article 1792-6 du Code civil
Garantie biennale
Couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (chaudière, volets, VMC, etc.).
Article 1792-3 du Code civil
Garantie décennale
Couvre les désordres compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination.
Articles 1792 et suivants du Code civil
Chronologie des garanties après réception
Réception
Fin parfait
achèvement
Fin garantie
biennale
Fin garantie
décennale
IV. L'assurance décennale obligatoire
Assurance RC décennale
Tout constructeur doit souscrire une assurance de responsabilité civile décennale avant l'ouverture du chantier. Cette assurance couvre les dommages relevant de la garantie décennale.
Obligation : Article L.241-1 du Code des assurances
Assurance dommages-ouvrage
Le maître d'ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) avant l'ouverture du chantier. Elle permet un préfinancement rapide des réparations.
Avantage : Indemnisation sous 90 jours sans recherche de responsabilité
Attention : absence d'assurance
L'absence d'assurance décennale est un délit pénal (amende de 75 000 €). En cas de sinistre, le constructeur non assuré devra indemniser sur ses fonds propres. Vérifiez toujours l'attestation d'assurance avant de signer un contrat.
V. Comment activer la garantie décennale ?
Constater et documenter le désordre
Dès l'apparition du désordre, constituez un dossier de preuves solide :
Déclarer le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage
Si vous avez souscrit une assurance DO, déclarez le sinistre par lettre recommandée avec AR. L'assureur dispose de :
pour notifier sa décision
pour proposer une indemnité
Mettre en demeure le constructeur
Envoyez une lettre recommandée avec AR au constructeur et à son assureur décennale :
Contenu de la mise en demeure :
- 1.Description précise des désordres constatés
- 2.Date de réception des travaux et date d'apparition
- 3.Rappel de la garantie décennale (art. 1792 C. civ.)
- 4.Demande de réparation sous un délai précis
- 5.Pièces jointes (photos, constats, devis)
Expertise amiable ou judiciaire
Si le constructeur conteste ou refuse d'intervenir, une expertise permet de qualifier les désordres :
Expertise amiable
Expert privé choisi par les parties. Rapide mais non contraignante.
Expertise judiciaire
Expert désigné par le tribunal. Rapport opposable à toutes les parties.
Action en justice si nécessaire
En l'absence de solution amiable, saisissez le tribunal judiciaire pour obtenir :
Réparation en nature
Condamnation du constructeur à effectuer les travaux
Dommages et intérêts
Indemnisation du coût des réparations et préjudices annexes
VI. Exemples concrets de désordres décennaux
VII. Les causes d'exonération du constructeur
La responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit, mais le constructeur peut s'en exonérer dans certains cas limitativement prévus par la loi.
Force majeure
Événement imprévisible, irrésistible et extérieur : catastrophe naturelle exceptionnelle, séisme, inondation centennale. La force majeure est rarement retenue par les tribunaux.
Fait du maître d'ouvrage
Intervention du propriétaire ayant causé ou aggravé le désordre : travaux réalisés par lui-même, défaut d'entretien manifeste, modification de l'ouvrage sans accord.
Fait d'un tiers
Dommage causé par un tiers étranger à l'opération de construction : vandalisme, travaux sur un immeuble voisin ayant causé des dégâts.
Charge de la preuve
C'est au constructeur de prouver l'existence d'une cause d'exonération. Le maître d'ouvrage n'a qu'à démontrer l'existence du désordre et son caractère décennal. Cette présomption de responsabilité est très protectrice pour le propriétaire.
VIII. Conseils pratiques pour protéger vos droits
Conservez tous les documents
- Contrats et avenants signés
- Procès-verbal de réception
- Attestations d'assurance décennale
- Plans et descriptifs techniques
- Factures et situations de travaux
Agissez rapidement
- Signalez tout désordre dès son apparition
- Respectez le délai de 10 ans (forclusion)
- Envoyez vos courriers en recommandé AR
- Faites constater les désordres par huissier
- Consultez un avocat spécialisé
Vérifiez les assurances
- Demandez l'attestation décennale avant travaux
- Vérifiez la validité et les garanties
- Souscrivez une assurance dommages-ouvrage
- Conservez les attestations pendant 10 ans
Faites-vous accompagner
- Consultez un avocat en droit de la construction
- Faites appel à un expert bâtiment
- Ne signez rien sans conseil juridique
- Privilégiez la négociation avant le contentieux
IX. FAQ - Questions fréquentes
La garantie de parfait achèvement dure 1 an après la réception et couvre tous les désordres signalés par réserves ou notifiés dans l'année, quelle que soit leur gravité. La garantie décennale dure 10 ans et ne couvre que les désordres graves compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les deux garanties peuvent se cumuler la première année.
Tous les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code civil : architectes, entrepreneurs, techniciens, contrôleurs techniques, et toute personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. Le vendeur d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est également assimilé à un constructeur. Chaque intervenant est responsable solidairement.
En cas de liquidation judiciaire du constructeur, vous pouvez agir directement contre son assureur décennale grâce à l'action directe prévue par la loi. L'assureur est tenu d'indemniser le maître d'ouvrage même si le constructeur n'existe plus. C'est pourquoi il est essentiel de conserver l'attestation d'assurance décennale.
Non. L'auto-construction n'est pas couverte par la garantie décennale car il n'y a pas de constructeur au sens juridique. Seuls les travaux réalisés par des professionnels dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage bénéficient de cette garantie. Toutefois, si vous faites appel à un professionnel pour une partie des travaux, cette partie sera couverte.
Le désordre doit se manifester dans les 10 ans suivant la réception, mais il peut avoir une origine antérieure. La preuve peut être apportée par tous moyens : constats d'huissier, rapports d'expertise, photos datées, témoignages, correspondances. Une expertise judiciaire permet généralement d'établir l'origine et la date d'apparition du désordre.
Oui, pour tout maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction. Elle permet d'obtenir un préfinancement rapide des réparations sans attendre la détermination des responsabilités. En pratique, les particuliers qui ne la souscrivent pas s'exposent à des délais beaucoup plus longs pour obtenir réparation.
L'action en garantie décennale doit être engagée dans les 10 ans suivant la réception des travaux. Attention : ce délai est un délai de forclusion, non susceptible de suspension ou d'interruption (sauf reconnaissance de responsabilité). Il est donc impératif d'agir rapidement dès la découverte d'un désordre.
Non, pas automatiquement. Seules les fissures compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination sont couvertes. Des fissures purement esthétiques ou superficielles relèvent de la garantie de parfait achèvement (1 an) ou de la responsabilité contractuelle de droit commun. Une expertise permet de qualifier la gravité des fissures.
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Maître Pierre PRIVAT
Avocat expert en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux. Expérience dans la défense des acquéreurs et propriétaires.
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