Litiges en copropriété : vos droits face au syndic
Les litiges en copropriété avec le syndic sont fréquents et peuvent rapidement devenir source de tensions et de conflits. Qu'il s'agisse de charges contestées, de travaux non réalisés, de manquements aux obligations du syndic ou de décisions d'assemblée générale contestables, les copropriétaires disposent de droits spécifiques pour faire valoir leurs intérêts.
Ce guide complet vous explique vos droits face au syndic, les recours possibles, et les démarches à suivre pour résoudre un litige en copropriété à Bordeaux et en Gironde.
Le syndic a des obligations légales envers les copropriétaires. Tout manquement peut engager sa responsabilité.
I. Le rôle et les obligations du syndic de copropriété
Définition et mission du syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est chargé d'administrer l'immeuble et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale. Ses missions sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Obligations principales
- Convoquer et organiser les assemblées générales
- Exécuter les décisions votées en AG
- Gérer les finances du syndicat (budget, charges)
- Assurer l'entretien des parties communes
- Souscrire les assurances obligatoires
- Tenir la comptabilité du syndicat
Obligations d'information
- Communiquer les documents aux copropriétaires
- Répondre aux demandes dans un délai raisonnable
- Tenir un registre d'immatriculation
- Informer sur les sinistres et travaux
- Notifier les décisions d'assemblée générale
- Publier les comptes annuels
II. Les litiges fréquents avec le syndic
Charges contestées
Erreurs de répartition, charges non justifiées, surfacturation, absence de devis comparatifs, dépenses non votées en AG.
Travaux non réalisés
Travaux votés mais non exécutés, retards importants, malfaçons, non-respect du cahier des charges, absence de suivi.
Refus de communication
Documents non transmis, absence de réponse aux courriers, opacité sur la gestion, comptes non détaillés.
Défaut d'entretien
Parties communes mal entretenues, absence de maintenance, dégradations non réparées, insalubrité.
Assemblées irrégulières
Convocations tardives, ordre du jour incomplet, votes irréguliers, procès-verbaux non conformes.
Conflits d'intérêts
Contrats avec des entreprises liées au syndic, commissions occultes, favoritisme, absence de mise en concurrence.
III. Vos droits en tant que copropriétaire
1Droit à l'information
Vous avez le droit d'obtenir la communication de nombreux documents :
Documents obligatoires
- • Règlement de copropriété
- • État descriptif de division
- • Procès-verbaux d'AG
- • Contrats d'assurance
- • Contrats d'entretien
Documents financiers
- • Comptes du syndicat
- • Budget prévisionnel
- • Décompte de charges
- • Factures et devis
- • État des impayés
2Droit de contester les décisions
Vous pouvez contester une décision d'assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.
Motifs de contestation : irrégularité de la convocation, défaut de majorité, décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété, décision portant atteinte à vos droits.
3Droit de demander la révocation du syndic
L'assemblée générale peut révoquer le syndic à tout moment par un vote à la majorité absolue (article 25).
La révocation peut intervenir pour faute, négligence, ou simplement si les copropriétaires souhaitent changer de prestataire. Aucune justification n'est nécessaire.
IV. Les démarches pour résoudre un litige avec le syndic
Dialogue amiable avec le syndic
Commencez par contacter le syndic par écrit (email ou courrier simple) pour exposer votre problème et demander une solution.
Conseil : Restez courtois et factuel. Exposez clairement les faits, vos attentes, et fixez un délai de réponse raisonnable (15 jours).
Mise en demeure
Si le syndic ne répond pas ou refuse de résoudre le problème, envoyez une lettre recommandée avec AR :
- Rappel des faits et de votre première demande
- Mise en demeure de régulariser la situation
- Délai de réponse (généralement 15 jours)
- Mention des recours envisagés en cas de refus
Inscription d'une question à l'ordre du jour de l'AG
Vous pouvez demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
Conditions
- • Demande écrite au syndic
- • Au moins 3 mois avant l'AG
- • Question précise et motivée
Exemples de questions
- • Révocation du syndic
- • Contestation de charges
- • Demande de travaux
Médiation ou conciliation
Avant d'engager une action en justice, vous pouvez tenter une médiation :
Avantages : Procédure rapide (2 à 3 mois), confidentielle, moins coûteuse qu'un procès, et préservant les relations entre copropriétaires.
Action en justice
Si toutes les démarches amiables échouent, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire :
Référé
Procédure d'urgence pour obtenir une décision rapide (communication de documents, travaux urgents)
Action au fond
Pour obtenir des dommages et intérêts, la révocation du syndic, ou l'annulation d'une décision d'AG
V. Les recours judiciaires possibles
Contestation d'une décision d'AG
Délai : 2 mois à compter de la notification du PV
- Irrégularité de la convocation
- Défaut de majorité
- Décision contraire à la loi
- Atteinte à vos droits
Action en responsabilité contre le syndic
Pour obtenir des dommages et intérêts en cas de faute
- Négligence dans la gestion
- Manquement aux obligations
- Préjudice financier ou moral
- Conflit d'intérêts
Demande de révocation du syndic
Vote en AG à la majorité absolue (article 25)
- Faute grave du syndic
- Perte de confiance
- Changement de prestataire
- Aucune justification nécessaire
Référé pour communication de documents
Procédure d'urgence pour obtenir des documents
- Refus de communication
- Délai de réponse dépassé
- Documents incomplets
- Décision rapide (1 à 2 mois)
VI. Conseils pratiques pour gérer un litige
Documentez tout
Conservez tous les échanges écrits, PV d'AG, relevés de charges, photos. Un dossier solide est essentiel.
Écrivez toujours
Privilégiez les échanges écrits (email, courrier). Les conversations téléphoniques ne constituent pas de preuves.
Fédérez les copropriétaires
Si d'autres copropriétaires partagent vos préoccupations, agissez ensemble pour plus de poids.
Respectez les délais
Attention aux délais de contestation (2 mois pour les décisions d'AG). Passé ce délai, vous perdez vos droits.
Consultez un avocat
Un avocat spécialisé en copropriété vous aide à évaluer vos chances et à choisir la meilleure stratégie.
Privilégiez l'amiable
Un procès est long et coûteux. Tentez toujours une solution amiable ou une médiation avant.
VII. FAQ - Questions fréquentes
Oui, vous disposez de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Les motifs de contestation peuvent être : irrégularité de la convocation, défaut de majorité, décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété, ou décision portant atteinte à vos droits.
Non, le syndic a l'obligation légale de communiquer certains documents aux copropriétaires : règlement de copropriété, procès-verbaux d'AG, contrats d'assurance, contrats d'entretien, comptes du syndicat. Le refus de communication constitue une faute et peut être sanctionné par le tribunal.
Les frais varient selon la procédure : référé (1 500 à 3 000 €), action au fond (3 000 à 8 000 €). Ces frais comprennent les honoraires d'avocat, les frais de justice et d'expertise éventuelle. En cas de victoire, vous pouvez obtenir le remboursement d'une partie de vos frais sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Oui, l'assemblée générale peut révoquer le syndic à tout moment par un vote à la majorité absolue (article 25). La révocation peut intervenir pour faute, négligence, ou simplement si les copropriétaires souhaitent changer de prestataire. Le syndic révoqué doit remettre tous les documents et fonds au nouveau syndic.
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. Si le syndic ne répond toujours pas sous 15 jours, vous pouvez saisir le tribunal en référé pour obtenir une ordonnance contraignant le syndic à répondre et à communiquer les documents demandés. Le silence du syndic constitue une faute engageant sa responsabilité.
Le syndic peut engager seul les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18). Pour les autres travaux, il doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale. S'il engage des travaux non urgents sans autorisation, sa responsabilité peut être engagée et il devra rembourser les sommes indûment dépensées.
Conservez tous les échanges écrits (courriers, emails), les procès-verbaux d'AG, les relevés de charges, les photos des désordres. Faites établir des constats d'huissier si nécessaire. Demandez une expertise amiable ou judiciaire pour établir le lien entre la faute du syndic et le préjudice subi. Un dossier bien documenté est essentiel.
Oui, si vous prouvez une faute du syndic (négligence, manquement à ses obligations) ayant causé un préjudice (financier, matériel ou moral). Les dommages et intérêts peuvent couvrir : les pertes financières, les frais engagés, la dépréciation du bien, le préjudice moral (stress, perte de jouissance). Le montant est fixé par le juge.
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Maître Pierre PRIVAT
Avocat expert en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux. Expérience dans la défense des acquéreurs et propriétaires.
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