Droit Immobilier

Impayés de loyers à Bordeaux : étapes légales jusqu'à l'expulsion

20 janvier 2026

12 min de lecture

Les impayés de loyers constituent l'un des contentieux les plus fréquents en droit immobilier à Bordeaux. Que vous soyez bailleur confronté à un locataire défaillant ou locataire en difficulté financière, il est essentiel de connaître les étapes légales de la procédure, du premier impayé jusqu'à l'éventuelle expulsion.

Ce guide détaille chaque phase de la procédure applicable à Bordeaux et en Gironde : le commandement de payer, l'assignation devant le tribunal, le jugement d'expulsion et l'exécution de la décision. Vous y trouverez également les droits et recours de chaque partie, ainsi que les délais à respecter.

La procédure d'expulsion pour impayés de loyers est strictement encadrée par la loi. Aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice.

I. Les premiers impayés : réagir rapidement

Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit agir sans tarder. Plus la réaction est rapide, plus les chances de recouvrement sont élevées et plus la dette reste maîtrisable.

Relance amiable

Contactez le locataire par téléphone, SMS ou courrier simple pour comprendre la situation et rappeler l'obligation de paiement.

Mise en demeure

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le règlement sous un délai précis (8 à 15 jours).

Contacter la caution

Si un garant (personne physique ou organisme type Visale) s'est porté caution, informez-le des impayés pour activer la garantie.

Agir dès le 1er impayé

Conseil du cabinet : Conservez systématiquement une copie de tous vos échanges (courriers, emails, SMS). Ces éléments constitueront des preuves précieuses en cas de procédure judiciaire ultérieure.

II. Le commandement de payer : acte fondateur de la procédure

Si les relances amiables restent sans effet, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). C'est l'acte qui déclenche officiellement la procédure.

Contenu obligatoire

Décompte précis des sommes dues (loyers, charges, intérêts)
Mention de la clause résolutoire du bail
Délai de 2 mois pour régulariser la dette
Information sur les aides disponibles (FSL, CAF)
Mention du droit de saisir le juge pour obtenir des délais

Notifications obligatoires

Signalement à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement
Notification à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions)
Information de la caution (garant) le cas échéant
Signalement à la préfecture de la Gironde

Délai de 2 mois

Le locataire dispose de 2 mois à compter de la signification du commandement pour régler l'intégralité de sa dette. S'il paie dans ce délai, la procédure s'arrête et le bail se poursuit normalement. Passé ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le tribunal.

III. L'assignation devant le tribunal judiciaire

Si le locataire n'a pas régularisé sa dette dans le délai de 2 mois, le bailleur peut faire délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux.

1Objet de l'assignation

L'assignation permet au bailleur de demander au juge :

Résiliation du bail

Constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire

Expulsion du locataire

Avec le concours de la force publique si nécessaire

Condamnation au paiement

Arriérés de loyers, charges, indemnités d'occupation

Indemnité d'occupation

Somme due par le locataire maintenu dans les lieux après résiliation

2Délais et formalités

Délai de comparution

L'assignation doit être délivrée au moins 6 semaines avant l'audience. Ce délai permet au locataire de préparer sa défense et de solliciter une aide juridictionnelle.

Notification à la préfecture

L'assignation doit être notifiée au préfet de la Gironde au moins 6 semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité.

3Les pouvoirs du juge

Le juge des contentieux de la protection dispose de pouvoirs étendus pour adapter sa décision à la situation :

Accorder des délais de paiement

Jusqu'à 3 ans pour permettre au locataire de bonne foi d'apurer sa dette, avec suspension de la clause résolutoire.

Ordonner un échéancier

Fixer un plan de remboursement mensuel adapté aux capacités financières du locataire.

Prononcer la résiliation et l'expulsion

Si le locataire est de mauvaise foi ou si la dette est trop importante, le juge prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion.

IV. Le jugement et ses conséquences

Jugement favorable au bailleur

Constatation de la résiliation du bail
Condamnation du locataire au paiement des arriérés
Fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle
Ordre d'expulsion (avec ou sans délai)
Condamnation aux dépens et frais de procédure

Délais possibles pour le locataire

Délais de paiement jusqu'à 3 ans
Suspension de la clause résolutoire pendant le plan
Délai de grâce pour quitter les lieux (1 mois à 1 an)
Maintien dans les lieux pendant la trêve hivernale
Possibilité d'appel dans un délai de 15 jours

Signification du jugement

Le jugement doit être signifié au locataire par un commissaire de justice. Cette signification fait courir les délais d'appel (15 jours) et le délai du commandement de quitter les lieux (2 mois). Sans signification, le jugement ne peut être exécuté.

V. Le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement d'expulsion obtenu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour libérer le logement.

Jour J : Signification

Le commissaire de justice signifie le commandement de quitter les lieux au locataire.

J + 2 mois : Expiration du délai

Si le locataire n'a pas quitté les lieux, le bailleur peut demander le concours de la force publique.

Demande de concours de la force publique

Le commissaire de justice adresse une réquisition au préfet de la Gironde. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre.

VI. L'expulsion effective et ses modalités

Concours de la force publique

Si le locataire refuse de partir, le préfet peut accorder le concours de la force publique. Un serrurier et les forces de l'ordre interviennent pour procéder à l'expulsion. Les meubles du locataire sont inventoriés et entreposés.

La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions (relogement assuré, squatteurs, violences conjugales). La procédure judiciaire peut néanmoins se poursuivre pendant cette période.

Responsabilité de l'État

Si le préfet refuse le concours de la force publique au-delà de 2 mois, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et obtenir une indemnisation pour le préjudice subi (loyers perdus, dégradations).

Sort des meubles

Les meubles du locataire expulsé sont inventoriés par le commissaire de justice. Le locataire dispose d'un mois pour les récupérer. Passé ce délai, ils peuvent être vendus aux enchères ou détruits.

VII. Récapitulatif des étapes et délais

Étape	Délai	Acteur
Relance amiable	Dès le 1er impayé	Bailleur
Commandement de payer	2 mois pour régulariser	Commissaire de justice
Assignation au tribunal	6 semaines avant audience	Avocat / Commissaire de justice
Audience et jugement	2 à 6 mois	Juge des contentieux
Signification du jugement	15 jours (appel)	Commissaire de justice
Commandement de quitter	2 mois	Commissaire de justice
Expulsion effective	Variable (hors trêve)	Force publique

VIII. Droits et recours du locataire en difficulté

Le locataire en difficulté financière n'est pas démuni. La loi prévoit de nombreuses protections et aides pour éviter l'expulsion, à condition d'agir de bonne foi.

Aides financières

FSL Gironde : Fonds de Solidarité pour le Logement
CAF : Aides au logement (APL, ALS, ALF)
CCAS de Bordeaux : Aides d'urgence
ADIL 33 : Aide juridictionnelle gratuite

Recours juridiques

Demander des délais de paiement au juge (jusqu'à 3 ans)
Saisir la commission de surendettement
Contacter l'ADIL 33 pour un conseil gratuit
Rechercher un avocat spécialisé

Important : Le locataire de bonne foi qui prend l'initiative de contacter son bailleur et de chercher des solutions a beaucoup plus de chances d'obtenir des délais du juge. L'inaction et le silence aggravent toujours la situation.

IX. Conseils pratiques pour le bailleur à Bordeaux

Réagir vite

N'attendez pas l'accumulation des impayés. Dès le premier mois de retard, engagez le dialogue et préparez la procédure.

Documenter tout

Conservez tous les échanges, quittances, relevés bancaires. Un dossier bien constitué accélère la procédure judiciaire.

Se faire accompagner

Un avocat spécialisé en droit immobilier optimise la procédure, évite les erreurs de forme et maximise l'indemnisation.

Souscrire une GLI

La Garantie Loyers Impayés (GLI) couvre les impayés et prend en charge les frais de procédure. Un investissement préventif essentiel.

Vérifier le bail

Assurez-vous que votre bail contient une clause résolutoire valide. Sans elle, la procédure sera plus longue et complexe.

Anticiper la trêve

Lancez la procédure suffisamment tôt pour éviter d'être bloqué par la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars).

X. FAQ - Questions fréquentes

La procédure complète peut durer de 6 mois à plus de 2 ans selon les cas. Le commandement de payer laisse 2 mois au locataire. L'assignation et le jugement prennent 2 à 6 mois. Après le jugement, le commandement de quitter les lieux accorde 2 mois supplémentaires. Si le concours de la force publique est nécessaire, des délais supplémentaires s'ajoutent. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend toute expulsion.

Non, absolument pas. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou retirer les affaires du locataire constitue une voie de fait, sanctionnée pénalement (jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende). Seule la procédure judiciaire permet d'obtenir l'expulsion légale du locataire.

La clause résolutoire est une stipulation du contrat de bail qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le paiement du loyer. Elle est présente dans la quasi-totalité des baux d'habitation. Son activation nécessite un commandement de payer resté infructueux pendant 2 mois.

Oui, à plusieurs stades de la procédure. Pendant le délai de 2 mois suivant le commandement de payer, le locataire peut régler l'intégralité de sa dette et stopper la procédure. Devant le juge, il peut demander des délais de paiement (jusqu'à 3 ans). Même après le jugement, un règlement intégral peut parfois permettre de suspendre l'exécution.

Plusieurs dispositifs existent : le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de la Gironde, les aides de la CAF (APL, ALS), l'accompagnement social de la Mairie de Bordeaux, les associations comme l'ADIL 33 ou la Fondation Abbé Pierre. Le locataire peut aussi saisir la commission de surendettement de la Banque de France.

Oui, le bailleur a l'obligation de signaler les impayés de loyers à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS). Ce signalement doit intervenir dès que la dette atteint 2 mois de loyer. La CAF peut alors maintenir le versement de l'aide directement au bailleur et proposer un plan d'apurement au locataire.

Si le locataire ne quitte pas les lieux après le jugement d'expulsion (2 mois après signification du jugement), le bailleur peut demander le concours de la force publique auprès du préfet. Si le préfet refuse, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et obtenir une indemnisation pour le préjudice subi.

Devant le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance), la représentation par avocat n'est pas obligatoire. Toutefois, elle est vivement recommandée pour optimiser vos chances, rédiger correctement les actes, respecter les délais et obtenir la meilleure indemnisation possible.